Neues Gesetz: Störung der Geschäftsgrundlage wegen Covid-19 im Gewerbemietrecht

Eine Änderung des bisherigen Gesetzes vom 27.03.2020 zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist am 31.12.2020 in Kraft getreten und beinhaltet wesentliche Änderungen:

Im Rahmen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) wird eine gesetzliche Vermutung dahingehend verankert, dass Corona-bedingte Schließungsverordnungen zu einer schwerwiegenden Veränderung der vertraglichen Grundlage zwischen den Mietparteien führen und damit den Anwendungsbereich für eine Vertragsanpassung eröffnen. Außerdem soll für gerichtliche Verfahren über Covid-19-bedingte Mietanpassungen ein Vorrangs- und Beschleunigungsgebot gelten.

Diese neue gesetzlichen Vermutung ersetzt jedoch nicht die in regelmäßig notwendige Einzelfall­erwägung.

Der Gesetzgeber fügt dem Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche einen neuen § 7 an, der eine gesetzliche Vermutung für den Tatbestand der schwerwiegenden Veränderung von Umständen nach § 313 BGB aufstellt. Haben sich Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert, so ermöglicht § 313 BGB bereits nach bisheriger Rechtslage unter bestimmten Voraus­setzungen einen Anspruch auf Vertragsanpassung, der von Mietminderung bis Vertragsaufhebungen reichen kann.

Nach wie vor muss der Anspruchsteller darlegen, dass solch eine veränderte Situation, die eine Vertragsanpassung rechtfertigt, tatsächlich besteht.

Nach der neuen gesetzlichen Regelung besteht hierfür allerdings zugunsten des Mieters eine widerlegbare Vermutung, dass eine staatliche Maßnahme infolge der Bekämpfung der Covid-19-Pandemie zu einer schwerwiegenden Veränderung der vertraglichen Grundlage zwischen den Mietparteien führt. Dies gilt jedoch nur, soweit der Mietgegenstand aufgrund der staatlichen Maßnahme für den Betrieb des Mieters nicht mehr oder nur noch mit erheblichen Einschränkungen verwendbar ist.

Die gesetzliche Vermutung führt demnach nicht automatisch zu einem Anspruch auf Vertragsan­passung.  Durch den Vermieter kann die Vermutung beispielsweise widerlegt werden, wenn der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 Öffentlichkeit bereits absehbar war.

Der Mieter muss weiterhin im Streitfall unverändert darlegen und beweisen, dass ihm aufgrund der staatlichen Maßnahme ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ob eine Unzumut­barkeit vorliegt, hängt maßgeblich davon ab, wie intensiv sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Hat der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten oder durch Anmeldung von Kurzarbeit oder durch Wegfall des Wareneinkaufs Aufwendungen erspart, spricht dies gegen eine Unzumutbarkeit.